Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości, a to oznacza, iż członkami wspólnoty mieszkaniowej są wszyscy właściciele (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne) lokali mieszkalnych i użytkowych w jednej nieruchomości (wg księgi wieczystej). Członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którego wielkość uzależniona jest od powierzchni stanowiącego ich własność lokalu.
Wspólnoty nie zakłada się, powstaje z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym zaistnieć musi wyodrębniona własność choćby jednego lokalu!
Nieruchomość wspólna to grunt oraz te części i urządzenia budynku, które służą do wspólnego użytku właścicieli lokali, udział każdego właściciela w nieruchomości wspólnej powinien być podany w umowie notarialnej i wpisany do księgi wieczystej.
Jak obliczyć udziały w nieruchomości wspólnej?
Udział w nieruchomości wspólnej przypadający na dany lokal to stosunek powierzchni tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do sumy powierzchni wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości wraz pomieszczeniami do nich przynależnymi, czyli:
Jakie występują wspólnoty mieszkaniowe:
- Mała wspólnota – powstaje w budynku, w którym istnieje maksimum 7 lokali, zasady funkcjonowania uregulowane w przepisach o współwłasności (k.c. i k.p.c.), nie ma obowiązku powoływania zarządu, uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednomyślnie, pozostałe uchwały podejmowane zwykłą większością głosów.
- Duża wspólnota – w budynku, w którym istnieje co najmniej 8 lokali, współwłaściciele wybierają Zarząd nieruchomości wspólnej, który zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali wykonuje samodzielnie czynności określone „zwykłym zarządem”, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.
Organy wspólnoty mieszkaniowej: - Zebranie – najważniejsza i najwyższa władza wspólnoty mieszkaniowej, to tutaj podejmowane są uchwały, na podstawie których dział zarząd, realizując decyzje współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Prawo głosu w zebraniu mają wyłącznie właściciel lokali w danym budynku lub ich pełnomocnicy.
- Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej – kieruje sprawami WM i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami, członkiem Zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, Zarząd WM może być jedno- lub wieloosobowy.
Rodzaje zebrań wspólnoty mieszkaniowej: - Coroczne zebranie sprawozdawcze, które musi być zwołane przez Zarząd do końca pierwszego kwartału każdego roku. Jeżeli Zarząd w ustawowym terminie nie zwoła zebrania sprawozdawczego, wówczas może to zrobić z właścicieli.
- Zebrania zwoływane przez Zarząd ad hoc, w dowolnym czasie, w konkretnej sprawie wymagającej decyzji ogółu właścicieli. Zarząd musi takie zebranie zwołać na wniosek właścicieli lokali dysponujących 1/10 wielkości udziałów.
Organizacja nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej:
Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej:
- uchwalenie (fakultatywne) statutu wspólnoty mieszkaniowej,
- wybór Zarządu WM,
- podjęcie uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Zawarcie umowy o administrowanie (fakultatywne) i podpisanie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej
Uzyskanie numeru statystycznego REGON
Otworzenie rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej
Podpisanie umów z dostarczycielami mediów
Uzyskanie numeru NIP