Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdym budynku, w którym ustanowiono odrębną własność choć jednego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel pozostałych lokali.
Pozostałe lokale mogą być własnością wyodrębnioną, potwierdzoną aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej, albo mogą nie być wyodrębnione i stanowić własność dotychczasowego właściciela (sprzed ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu). Wspólnota mieszkaniowa składa się co najmniej z dwóch członków.
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest niezależne od woli właścicieli lokali.
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, pozywać i być pozywana, nie ma jednak osobowości prawnej, nazywana jest często „ułomną osobą prawną”
Podstawowym prawem właściciela lokalu jest prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzanie nim i to z wyłączeniem innych osób. Właściciel lokalu może w związku z tym swobodnie nim rozporządzać, zbyć, oddać w używanie wynająć itp. Właściciel nie może jedynie korzystać z lokalu w sposób sprzeczny z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Musi on powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich.
Właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Właściciel lokalu ma prawo do:
- Współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z jej przeznaczeniem,
- Współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (jest to także obowiązkiem właściciela),
- Czerpania pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do posiadanego udziału, w części przekraczającej wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- Określania sposobu zarządu w umowie,
- Wyboru Zarządu,
- Podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej przekraczających zakres zwykłego zarządu,
- Zaskarżenia uchwały właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy,
- Kontrolowania działalności Zarządu,
- Podejmowania decyzji w sprawie odwoływania i zawieszania w czynnościach całego Zarządu lub poszczególnych członków,
- Oceny pracy Zarządu i udzielania mu absolutorium z prowadzonej działalności,
- Udzielania Zarządowi zgody na podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd,
- Zwrócenia się do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego,
- Zwoływania corocznego zebrania właścicieli lokali, jeśli Zarząd tego nie uczyni w pierwszym kwartale każdego roku,
- Wnioskowania (wraz z innymi właścicielami dysponującymi łącznie 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej) do Zarządu o zwołanie zebrania właścicieli lokali